Vivienda ¿alquilar o comprar?

Difícil cuestión la planteada para aquel que tiene ingresos pero que no le rebosen las cuentas bancarias. Este es el eterno dilema cuando quieres acceder a tu primera vivienda y dada la creencia que que “el ladrillo nunca baja” ha hecho que en España se tienda a comprar antes que a alquilar.

¿Pero entonces cual es la opción correcta? No la hay. Hay una opción mejor, una un poco más ventajosa que otra y siempre en función de la situación financiera de la persona o familia y la capacidad de endeudamiento que tenga sin pillarse los dedos. Del mismo modo se ha de tener en cuenta el contexto y las oportunidades del mercado inmobiliario.

Dejar claro que años atrás en España se ha dado un escenario muy favorable para la compra de inmuebles donde alquilar no era tan rentable como comprar. Esto era gracias al bajo precio de compra de la vivienda y su crecimiento anual, que hacían de la operación una buena inversión compensando así los mayores costes que suponía inicialmente.

Ahora a la hora de decidir si comprar o alquilar es imprescindible informarse del rendimiento de la oportunidad de invertir en un inmueble y lo que nos costaría contratar una hipoteca y a que tipo de interés. Al final la vivienda es un primera necesidad y si es de propiedad se tiene más libertad a la hora de moldearla al gusto de cada uno y hay a quien le ofrece seguridad siempre y cuando el precio de compra sea razonable, aunque esto es una cuestión muy personal y hay a quien le gusta la libertad  que le ofrece el alquiler y la posibilidad de cambiar de casa cada cierto tiempo.

La pregunta correcta en caso de poder optar tanto a la compra como al alquiler sería ¿que es más rentable?


Antes de tomar una decisión dejándose llevar por consejos familiares o de amigos, cada uno debe hacer unas cuentas imprescindibles. Es muy importante que al hacer los cálculos los ingresos se redondeen a la baja y los gastos al alza para poder hacer unos número aproximados.

CAPACIDAD DE PAGO
Para hacer los cálculos hemos de tener en cuenta los ingresos mensuales (sueldos) y los gastos mesuales (prestamos, recibos de suministros, comunidad, compra básica, ocio, seguros, gasolina, imprevistos, etc) la diferencia es la capacidad de ahorro actual y nos indicará si existe la posibilidad de pago de la cuota mensual de hipoteca o alquiler

Pongamos el ejemplo de una pareja mileurista los dos trabajadores (seamos optimistas):

• Ingresos mensuales= Sueldos = 1000+1200 = 2200€
• Gastos mensuales (estimados) = 200€ (cuota préstamo coche) + 50€ gas + 80€ Luz + 40€ agua + 40€ telefono y internet + 30€ comunidad + 500€ compra +100€ ocio + 10€ seguros + 100€ gasolina + 50€ efectivo + 100€ imprevistos = 1200 € aprox

• El resultado de la diferencia entre ingresos y gastos es positivo, quedan unos 1000€ por lo tanto de esta cantidad se podría restar la mensualidad del pago del alquiler o de la hipoteca

COSTES INICIALES
Tanto la compra como el alquiler tienen unos costes iniciales. En el caso del alquiler suelen ser uno o dos meses de fianza y según el caso también una mensualidad para la inmobiliaria si hay una como intermediaria en la transacción. En la compra por el contrario los costes iniciales son más elevados ya que conlleva unos gastos extra a parte del precio de compra como puede ser la tasación, el pago del iva y los gastos de registro y notaria. Además en la contratación de la hipoteca pocas veces se ofrece el 100% del valor del inmueble así que tendremos que tener liquidez y contar en nuestro poder con un 10% o un 20% del valor total para poder hacer frente a ese pago que no se fracciona.

Pongamos dos ejemplos para ver las dos opciones de coste inicial:

• Alquiler --> mensualidad por un piso de 60m^2 = 550€ 
• Coste inicial = 550 x 2 + 550 = 1650€

• Compra --> precio de compra de un piso de 60m^2 = 200.000€
• Coste inicial = 200.000 x 10/100 (entrada 10%) + 200.000 x 7/100 (IVA 7%) + Gastos = más de 35.000€!

Si no se tiene una cantidad ahorrada para poder hacer frente a los costes iniciales de la compra, la única opción es el alquiler pero no por ello es peor opción. Es importante no luchar para que el banco conceda una hipoteca ya que para él es un negocio y, si después de estudiar el caso, no lo ve claro es posible que tenga razón y al cliente le vaya a costar saldar la deuda contraída con ellos.


COSTES MENSUALES
Los costes mensuales són más dificiles de comparar porque en el caso de la compra depende de las condiciones de la hipoteca, el plazo, el interés, etc. pero podemos hacer una aproximación con un ejemplo.

• Alquiler --> mensualidad por un piso de 60m^2 = 550€

• Compra --> mensualidad hipoteca por un piso de 60m^2 = 750€
• importe solicitado 180.000€ a pagar en 30 años a un interés de Euríbor (2%) + 0,9%

Por lo que se refiere a la cuota de mensualidad y la capacidad de pago mejor dejar un margen holgado para ahorrar y crear un fondo de maniobra (imprescindible) y por futuros imprevistos (subidas de interés, ipc, etc.) y que ninguna de las cuotas se acerque demasiado al límite


COSTES TOTALES
Los costes totales a largo plazo junto con otros factores son los que nos pueden ayudar a decidir si comprar o alquilar.

• Costes totales alquiler = 550€ (comisión inmobiliaria la fianza de 550x2 se devuelve si está todo ok) + 550€/mes x 12meses/año x 30años + subida anual ipc 1% = 235.000€

• Costes totales compra = 35.000€ (coste inicial) + 750€/mes x 12meses/año x 30años + 500€ ibi/año x 30años = 320.000€

CONCLUSIÓN EJEMPLO
Teniendo en cuenta solo los costes totales de cada operación, hasta ahora podríamos decir que es mejor alquilar ya que tanto los costes iniciales, como los mensuales como los totales son inferiores a la operación de compra. Pero vayamos más allá con el ejemplo:


La compra nos ha ocasionado mayores costes pero ha aumentado nuestro patrimonio con el valor del inmueble y si además tenemos en cuenta la tasa de crecimiento media de la vivienda, pongamos por ejemplo, de un 1% anual, podremos decir que dentro de 30 años tendremos en propiedad una vivienda por valor de 240.000€ 

(enfatizo en "dentro de 30 años" ya que el valor de 240.000€ no será el mismo que tiene ahora sinó menos!
y eso siendo optimistas y planteando un escenario futuro de crecimiento positivo, sin embargo se puede dar el caso, como está pasando actualmente, que el precio  hinchado  de compra de hace un par de años sea muy superior al valor actual del inmueble y se tengan pérdidas en la operación)

• Resultado a 30 años en caso de compra pérdida de: -305.000 + 240.000 = - 65.000€

 En cambio si alquilamos, dentro de 30 años no tendremos ningún inmueble en propiedad y habremos tenido unos costes de 235.000€.
¿Pero que pasa con la diferencia de precio en cada mensualidad? Podríamos invertir la deferencia 750 - 550 = 200€ en un fondo de inversión a un interés mayor que el ipc, por ejemplo del 5%, con lo que al final de los 30 años tendríamos un fondo de inversión valorado en 160.000€

• Resultado a 30 años en caso de alquiler pérdida de: - 235.000 + 160.000 = - 75.000

Como se puede observar en este caso en concreto, la diferencia al cabo de 30 años es de 10.000€ aproximadamente, pero en el caso de estar de alquiler tendremos que seguir pagando mensualmente la cuota al arrendador, pero en el caso de haber comprado ya no tendremos esa deuda mensual y podremos ahorrar la cuota íntegra.


CIERRE
El ejemplo se ha planteado en un escenario favorable tanto para la compra como para el alquiler, pero la realidad es que es difícil predecir la evolución de los precios del mercado inmobiliario y del Indice de Precios de Consumo (ipc) o del euribor, los sueldos, etc. para poder hacer una buena aproximación de futuro, hay demasiadas variables para indicar cual es la mejor opción.

La mejor situación sería poder obtener un alto grado de liquidez, tal cantidad de dinero que permitiera poder pagar íntegramente el valor de una viviendo o en su defecto tener que pedir una pequeña hipoteca a unos 10 años para que una vez pagada no tener que desembolsar mensualmente una cantidad importante de los ingresos familiares. Siempre viendo la vivienda como una primera necesidad, no como inversión ya que eso es otro cantar a estudiar a parte.

De igual modo se presenta claramente interesante alquilar siempre que el precio sea mucho menor que el de la cuota mensual de una hipoteca por un piso similar. O si pretendemos acceder a una vivienda mayor, más nueva o situada en una zona en concreto donde nos seria imposible comprar por falta de ofertas al alcance de nuestro nivel adquisitivo.

El debate está abierto: ¿comprar o alquilar?